仲介手数料無料+100万円進呈の世田谷不動産

マンションと一戸建てはとちらがいいか？

マンションと一戸建てどちらがいいか

私個人としては、一戸建てをお勧めしています。

その理由はマンションと違い、
・駐車代が無料　　　（約２万円）
・管理費が不要　　　（約１万円）
・修繕積立金が無い（約２万円）

５万円といえば約１０００万円のローン支払額と同じです。
つまり
３０００万円マンション価格＋１０００万円分ローン（駐車場・管理費・積立金代）＝４０００万円の戸建が買える！！

マンションはローン完済後も・・・年金生活になっても・・・約５万円を払い続ける・・・（恐ろしいですねー）

　よくマンションと一戸建てのメンテナンス費用は結局同じ、などと書てありますが、
自分のお金と思って支払う金額と、
管理組合がどうせみんなのお金だと思って管理会社の言い値で支払う金額が同じな訳は有りません。
一戸建ては訪問リフォーム営業マンの話に乗せられなければ殆ど無料です。

その上　戸建の利点は
・壁も床も他人と離れていて騒音プライバシーの気兼ねが無い
・老朽化し資産価値の低下と共に住人が入れ替わり、モラル低下とスラム化の心配が無い
・同居時や家族構成変化時に柔軟なリフォームが可能
・建て替え時に住民の大多数の賛成が不要
・何十年経っても敷地権（マンションの土地）ではなく土地所有権が残るため、資産価値が半額以下には落ちない
（建て替えのできないマンションはなかなか値段が付きません）
・土地が残れば孫の世代に、建て替え費用だけで家を購入させることができ、一族の永遠の地盤となれる

等々、主に金銭的にお勧めして参りましたが、
さらに細木数子先生も参戦！！

マンションに住むなら高さは二階まで　
（細木数子著　株主婦と生活社　六星占術運命と宿命　第２章　Ｐ７７より）

　天と地をつなぐ道は、神の通り道なので人が住むべきでない。長く住むと心がいびつになるとのこと。
ある統計によると、不登校ひきこもり校内暴力など不健全な状態にある子供の半分近くはマンションの３階以上に住んでいるらしい・・
（そういえばパラリラパラリラのバイク音も一戸建てより集合住宅敷地から聞こえてくるかも・・）

これから生まれてくる超高層マンションの子供たち、ヒルズ族の子供たちは大丈夫かしら？

物件調査の方法とは

気に入った物件・街・地域が決まったら、まずは物件の特徴を調べましょう。
まず、物件の所在地の市町村ホームページで用途地域・道路種別などの行政地図ボタンを探します。

最初に見るのは道路です！公道でも私道でも、建つ道路と建たない道路があるんです！！

この道路の色を確認します！この色さえ無い道路は、建築基準法では道路でない為、接していても建物は建てられません！！

道路がＯＫなら（問題ある場合はすぐメール下さい）、次は用途地域を調べます。

物件の場所の色を確認します！

土地に規制が無いか全ての地図を確認します！特に建築協定（地域の約束：尊守義務あり）に注意！！

同様に水道局ホームページにて上水道管・下水道管の有無・持ち主・太さを確認します。
前面道路の配管直径が５０ｍｍ以上で引き込み管が２５ｍｍ以上でないと３階にトイレが設置できない場合があります。
他人の下水道管にしか流せない場合は下水道法により接続できる場合があります。

同様に東京ガスホームページにて都市ガスの配管の有無を調べます。
都市ガスが無くてもびっくりしないでくださいね、神奈川県で７４％位で私もプロパンです。
値段は都市ガスより１０００円くらい高いだけです。
小まめにタンクを交換しますので切れることはありませんし、大地震の時は電気が復旧すれば火が使え、交換時には地域の空き巣防止に役立っているのかも知れません。

近くのお宅の屋根を見て、ギザギザのアンテナ（デジタル放送）・お皿のアンテナ（ＢＳ・ＣＳ放送）があれば、受信可能
無ければケーブルＴＶに加入しなくてはいけません。（ＮＨＫ受信料が含まれます）

道路地図を見て抜け道になっていないか確認
おいおいそこまでやらすか！！というお客様！！もちろん世田谷不動産は無料で調査致します。

ご用命頂ければ世田谷不動産は
売主様確認
施工業者確認
近隣確認
ゴミ捨て場確認
災害危険度確認
も無料で致します。

新築・中古は保証・保険をチェック！

新築戸建・マンション
　住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成１２年４月施行）により
住宅性能保証制度・・・義務、売主が構造躯体重要部分・雨水防水の瑕疵を１０年保証
住宅性能表示制度・・・任意、有料、評価機関が設計・建設住宅評価書を交付

　住宅瑕疵担保履行法（平成２１年１０月よりいよいよ施行）により
資力確保の義務付け・・・義務、保険法人が売主の１０年保証を保険

中古戸建
既存住宅保証制度・・・任意、有料、築１５年以内、躯体・雨水防水、最長５年、（補修費用－１０万円）×９５％、検査申請料３２，５５０円、保証申請料２４０円×〇㎡＋１５，７５０円

中古マンション
新築時の性能保証制度（１０年間）の残存期間のみ・・・法律施行の平成１２年以降新築なら可能性あり（売主様に確認）

つまり今年からの新築住宅は基礎配筋工事完了時や屋根工事完了時の検査が義務付けられ（保険には必須のため）、さらに１０年保証＆１０年保険付き！！中古住宅よりも今年の新築住宅がお勧めです！！

コンクリートの養生期間

コンクリートは乾燥していると硬化せず、湿っていると硬くなる性質があるそうですので

(さらさらの泥ダンゴより、湿った泥ダンゴの方が硬いイメージ！？
水をかけた方が良いなんて植物みたい・・・＾ ＾)

夏場　ゆっくり乾燥（硬化促進・ひび割れ防止）　
冬場　気温零下で凍らせない（凍害防止・寒中コンクリート使用）

なるべく１週間は散水や吸水性マットで覆うなど　湿潤状態を保つ

※レイタンス処理とは
        _____
        |         |
        | 立ち|上げ
------|-------|  -------この面のコンクリート表面の白いカス（強度の無いレイタンス）を
　基礎      |　　　　を金ブラシ等でこすり取る事
--------------|

１回目打設の基礎と
２回目打設の立ち上げを
より密着させる事が出来るらしい・・・
（一般住宅施工でここまでやってくれる日はいつくるのだろう・・・＾＾；）

※中性化
表面やひびからの雨水進入により
アルカリ性のコンクリート内部が中性化し
鉄筋保護作用がなくなること

レイタンス処理すると継ぎ目部分に水が入りにくくなり、
中性化が防止され、鉄筋が錆びにくくなり基礎が長持ちします。
しかーし普通は基礎よりも家屋の寿命の方が短いので・・・。

外壁後退距離

敷地境界からの外壁後退距離
（最低限離さなくてはいけない距離）

０ｍまでOK　建築基準法６５条（（準）防火地区に耐火建築を建てる時のみOK）　
※施工時・補修時・足場等隣地への立ち入りが必要ですので事前に
隣地使用承諾書取得が望ましい。
※また、民法では規制されており、建築基準法が優先されていると推測されているだけなので
隣地所有者から民法の規定（０．５ｍ離す）について異議を申し立てない旨の承諾書取得することが望ましい。

０．５ｍ以上　民法２３４条（上記以外すべて）

１（１．５）ｍ以上　建築基準法５４条（第１・２種低層住居専用地域内の指定区域）

木造・鉄骨造・RC造・SRC造の違い

木造・・・湿気に弱い
価格◎遮音×耐久×正確性△

鉄骨造・・・軽量鉄骨造　筋かい必要　振動大
（S造） ・・・重量鉄骨造　大型基礎必要
価格△遮音△耐久△正確性◎

鉄筋コンクリート造・・・ラーメン式（柱・梁で支える）　柱・梁がでる　（超高層－PCa工法）
（RC造）　　　　　　 ・・・壁式（壁･床で支える）　壁・窓に制約あり
価格△遮音◎耐久◎正確性△

鉄骨鉄筋コンクリート造・・・鉄骨をコンクリートで覆う　コスト増
（SRC造）
価格×遮音◎耐久◎正確性◎

長持ちで、遮音遮熱に優れ、一般住宅でも可能なコストで作れるのは
鉄筋コンクリート造ということになるのでしょうか。

公道と私道の違いとは

不動産としての道の種類は

建築基準法上では下記　７種類　
（この道路のどれかに幅２ｍ以上接道しなければ建物はたてられません。）

建築基準法
４２条第１項１号	認定道路 （公道）	４ｍ以上の市や区の認定道路（道路法）
〃　　　２号	開発道路 （私道）	４ｍ以上の開発道路で市や区に移管されていないもの（都市計画法等による道路）
〃　　　３号	既存道路 （公道・私道）	４ｍ以上の昭和２５年以前からの私道公道
〃　　　４号	予定道路 （公道）	２年以内に事業執行される予定の道路
〃　　　５号	位置指定道路 （私道）	４ｍ以上の私道で道路位置指定の有るもの 　４ｍ以上の指定建築線
４２条第２項	２項道路 （公道・私道）	４ｍ未満の市や区の認定道路
〃　　　ただし書き （建築指導課に確認必要！！）	但し書き通路 （私道）	上記以外で指定された道路状”空地”　 ４ｍ未満の指定建築線（昭和２５年に廃止）によるもの

のように　公道・私道　いろいろな種類がありますが、

違いは

　　　　　　　　      公道　　　    　私道
建物建築         〇                私道持分が必要
通行権（人）　　〇　　　　　   〇
通行権（車）　　〇　　   　　　私道所有者全員の承諾書が必要
道路掘削         〇　      　　　私道所有者全員の承諾書が必要
埋設管　　　公設管が多い　私設管が多い（接続承諾書必要）

問題となるのは
他者の埋設私設管を使用・接続する場合の承諾書です。

下水管は
下水道法第11条（排水受忍義務）により、他人の敷地・私設管を利用する事が出来ますが、
上水道は
私設管接続の承諾が得られない場合、自力での敷設が必要となります。
（その場合も私道所有者全員の掘削承諾書が必要です。涙）

防火地域・準防火地域とは

防火地域とは
準防火地域とは
市街地の火災を防ぐ為に、みんなで下記の建物を建てましょう（建築基準法６１条以下）と指定（都市計画法第９条第１７項）された地域をいいます。
１０㎡以下の増改築・移転も建築確認が必要です。

防火地域 （またがる時は厳しい地域が適用）	２階まで １００㎡まで	全体を	耐火か 準耐火建築物に 火建築物に
	３階以上か １００㎡超	全体を	耐火建築物に
	例外 ５０㎡以内の平屋建付属建築物で 外壁軒裏が防火構造のもの、 ２ｍ以下の門・塀（２ｍ超は不燃材で造るか覆う）		耐火準耐火にしなくてもＯＫ
	３ｍ超か屋上の看板広告	主要構造部	不燃材で造るか覆う
準防火地域 （またがる時は厳しい地域が適用）	２階まで ５００㎡までの 木造建築物	外壁、軒裏	防火構造に （屋根は不燃材料、延焼の可能性ある外壁開口部に甲種防火戸か乙種防火戸かドレンチャーを設置）
	地上３階の建築物 ５００㎡まで	全体を	耐火か 準耐火建築物か 開口部の構造・面積と主要構造部を 政令の技術基準に適合させる（屋根は不燃材料、延焼の可能性ある外壁開口部に甲種防火戸か乙種防火戸かドレンチャー（：火災時にカーテン条の水幕をつくり延焼を防止）を設置）
	５００㎡超 １５００㎡以下	全体を	耐火か 準耐火建築物に
	地上４階以上か １５００㎡超	全体を	耐火建築物に

　＊防火地域・準防火地域の利点
外壁が耐火構造のものは、外壁を隣地境界線に接して建てることができます
（建築基準法第６５条）

建築確認とは
大規模修繕・大規模模様替・都市計画区域内の新築・増改築・移転
（防火・準防火地域以外で１０㎡以内の増改築と移転のみ建築確認不要）
をする際、工事前に工事の図面を提出し建築の確認をしてもらう事を言います。

また工事の完了後、届出を行い完了検査を受け、検査済み証の交付を受けると銀行借り入れや売却時の信頼性が増加します。

風致地区とは

風致地区とは
都市の風致（昔からの環境や街の文化）を維持するために定めた地域（都市計画法第９条第１９項）を言います。

各都道府県知事が政令で必要な規制するこができます。
東京都の場合、以下の行為に都知事の許可が必要です。

宅地造成、土地開墾、土地形質変更
木竹伐採
土石採取
水面埋立て干拓
建築物の新築、改築、増築、移転
工作物の新築、改築、増築、移転
建築物の色彩変更

地区計画とは

地区計画とは
それぞれの区域にふさわしい街づくりをするため、全体の都市計画と個体の建築基準法との中間に位置する地区の詳細な計画を言います。

地区計画では、種類、名称、位置、目標、方針、施設、利用計画を定める為、区域内の土地利用には制限がありますので市区町村の所轄課で確認が必要です。

計画中のものも確認が必要

地区計画	良好な環境を整備、保全する為の計画
住宅地高度利用地区計画	土地の高度利用と都市機能増進し開発整備する為の計画
再開発地区計画	再開発する為の計画
沿道地区計画	沿道整備道路に接続する土地を整備する為の計画
集落地区計画	集落地域を整備する為の計画
防災街区整備地区計画	防災上危険な密集市街地を整備する為の計画

不動産の評価額

新築建物は
翌年までに市町村の担当者様が査定し決定いたします。
（不動産取得税（１回）・固定資産税（毎年）・都市計画税（毎年））

建物表示登記・建物所有権保存登記時は未確定の為
法務局決定の係数で課税
（各登録免許税（１回））

土地は
各市町村にて評価額を決定いたします。

路線価図とは
１㎡当たりの相続税の課税標準価格です。
この９０％程度が固定資産税の評価額の目安です。

お家の賢い買い方

１	自分に合った周辺環境と間取りの好みを知る為、物件を数多く見ます。
２	「これは！」と思ったらすぐ私にお電話ください。 （当店が物件と売主様の安全性を調査・説明）
３	１週間後ローン事前審査と物件の最終確認後に契約 （その後銀行から借入不能時は無料解約）
４	建物完成後、銀行ローン実行でお引越し

良い物件は皆さん探しています。
物件公開後最初の土日が勝負です！！
一世一代の買い物はバーゲンよりも気合を入れてください！！
お手伝いいたします。　

	安い物件	高い物件
良くて	×無いです 極稀に時々有ります。	○有ります 普通に有ります。
悪くて	○有ります 欠点に納得できればお買い得です。	○有ります これに注意してください。