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更新料無効判決とは

関西地方での　更新料無効判決が出ています。
（有効判決も出ています・・・がこれは報道されない。）

裁判は事例判決（個別に判断する。）ですので、すべてが無効になるわけではありません。

今回の問題点は、
更新料や敷金が高額で、
さらに敷金からの敷引き（終了時にもって差し引かれる：関西地方）があり
更新料が家賃の前払い分と認定されなかったことにあります。
http://www.koushinryou.net/

消費者契約法の登場により

事業者→消費者　の場合
その負担が合理的か？
消費者が理解していたか？
が重要になって参ります。

更新料（大家さん）は法定更新（そのまま居座って自動的に更新）時は不要であり、
更新手数料（不動産屋さん）も（当事者？優先的地位？借主の依頼？上）流動的ですので、

まずは

・更新料を合理的な金額にとどめ、

・更新料を含まない場合の賃料
　更新料を別途払う場合の賃料　を説明し、

・法定更新の場合は更新料は必要ないのだが
　法定更新（民法）では３ヶ月前の退出予告になってしまうのに対し、
　合意更新であれば1ヶ月前で済むため安心な事を説明しご捺印頂く

ことが予防的に大事だと思います。

不動産管理と弁護士法

不動産業者免許で出来ない事

弁護士法７２条により
事件・示談交渉などで両当事者の中に入り

・『報酬を得る』　かつ
・『業とすること』
はできません。

最高裁大法廷（昭和46年7月14日）
『同条（７２条）はたまたま、縁故者が紛争解決に関与するとか、知人のため好意で弁護士を紹介するとか、社会生活上当然の相互扶助的協力をもって目すべき行為までも取り締まりの対象とするものではない。』

つまり

報酬を得ても業としない場合や
業としていても報酬を得ない場合のみ可能です。
（報酬も得ず、業にもしない場合も　もちろんOK）

ですので
業としていて報酬も得ようとする場合（賃貸管理など）は

家賃督促文書や退出要求文書は大家様の名義にて送付し、
立ち退き交渉等は大家様との連絡役に徹する事が安全と思われます。

（また弁護士となる資格保有者も各弁護士連合会の名簿に登録されていない場合は『弁護士でない者』に該当します。）

当然当事者（大家さん・当事者企業の担当者・当事者企業の１００％完全子会社担当者等）が交渉する事は可能と思われます。

      行為　　　　　  法的根拠　報酬目的　業として　弁護士法
賃貸契約締結      宅建業法       あり　　　　あり　　   　〇
滞納賃料請求･回収      なし       あり           あり   　　　×
                                                        どちらかなし               〇
賃料値上げ請求・交渉  なし       あり　　     あり　　   　×
                                                        どちらかなし               〇
契約の解除                     なし       あり           あり   　　　×
                                                        どちらかなし               〇
立ち退き交渉                  なし       あり           あり   　　　×
                                                        どちらかなし               〇

訴訟事件と非訟事件の違い

訴訟事件八・・・他人との争いあり　
：　一般の法律事件（争いや疑義がらる案件・新たな権利義務関係をの発生する案件）　等

非訟事件・・・他人との争いなし・事実から判断　
：　民事非訟事件・商事非訟事件・競売事件・不動産登録事件（借地権譲渡の許可等）・戸籍事件　等

借地権の承諾料とは

借地について変更がある場合は
・大家さんの承諾か
・これに代わる裁判所の許可（借地非訟裁判）
が必要となります。

そこで、承諾料が決定され、大家様に支払う必要がございます。

その承諾料とは・・・（あくまで、借地非訟裁判の判例ですが）

増改築承諾料・・・全面改築で　更地価格の３％　程度
　　　　　　　　　　　部分改築・増築は程度により減額
　　　　　　　　　　　（耐震改築でも承諾料必要）

条件変更承諾料・・・木造から鉄骨造・コンクリート造へ　更地価格の１０％　程度

譲渡承諾料・・・借地権価格の１０％　程度

更新料・・・裁判所は支払い義務はないとするが、
　　　　　　　任意では借地権価格の５％、　更地価格の３％　程度

相続の場合は・・・

法定相続人の場合・・承諾料は発生しない。

特定遺贈・生前贈与の場合・・承諾料が発生

差押登記・仮差押登記とは

３種類

・任意競売に基づく差押・・・銀行が抵当権を実行し、これから競売始まりますよのマーク

・強制競売に基づく差押・・・判決や公正証書に基づく競売
　　　　　　　　　　　　　　　　↑この判決が出るまで、
　　　　　　　　　　　　　　　　『証拠・保証金ありますので仮に差し押さえてください。！！』
　　　　　　　　　　　　　　　　というのが仮差押

・公売競売に基づく差押・・・税金の回収の為の競売

いずれも（仮）差押登記以降に登記をしても・・・競落人（競売で買った人）の物！！
非常に危険ですので残金決済時までに抹消できるか十分確認して下さい。　

その他
・代位弁済で抵当権者が変わっている
・債権譲渡で『保証協会』・『債権回収機構』に抵当権者が変わっている

＝競売開始・差押になる手前ですので危険です。
（平成１６年４月１日以降の賃貸契約では短期賃貸借（３年間猶予）の保護がありません。（６ヶ月で退去））

宅地建物取引業者とは

宅地建物取引業者免許が必要な行為とは

宅地・建物の　　
　売買　交換　　　　　を自ら（自ら賃貸は免許不要）
　売買　交換　賃貸　の代理・媒介を　

不特定多数の人に　反復継続して行う場合必要です。

免許権者　事務所が１つの都道府県＝都道府県知事
　　　　　　　　　　２つ以上の都道府県＝国土交通大臣


宅地建物取引業者は
宅地建物取引主任者に
　１．重要事項説明をさせ、
　２．重要事項説明書への記名押印
　３．契約書面への記名押印
をさせなければなりません。

また消費者を保護する為、
主たる事務所１０００万円（従たる事務所　５００万円）を供託（法務局に預けること）するか、はとマークの宅建協会のような保証協会へ加入（こちらも同様に１０００万円まで損害を補償）する義務があります。
業者によって損害を被った場合、保証協会へ連絡すれば、業者との交渉が不調でも１０００万円までは迅速に支払ってもらえます。

契約締結のルール
開発許可・建築確認取得前の契約はできません。
手付けを貸してはいけません。

業者が売主、買主が消費者の場合のルール
他人の宅地・建物は売買できません。
業者の事務所かお客様の自宅（お客様の申し出があった場合のみ）以外での契約はクーリング・オフの説明を受けた日から８日以内は契約解除できる。
損害賠償額の予定や違約金は２０％まで。（超えた部分は無効）
瑕疵担保責任は２年以上のみＯＫ。（新築の重要部分は１０年）
手付金は未完成：５％　完成：１０％まで。（それ以上は金融機関などの保全措置が必要）
引渡し後は所有権を買主名で登記する義務があります。

昔の物件の欠陥の時効とは

最高裁の判例

・瑕疵担保による損害賠償請求権は引渡から１０年間の消滅時効にかかる
平成13年11月27日最高裁判所判決

・生命や身体を危険にさらすような建物の瑕疵は不法行為責任とされ時効は２０年
さらに直接の契約関係にない者でも、設計者や施工者に対して損害賠償請求が出来る
平成19年07月06日最高裁判所第二小法廷（おおっと　裁判官　漢（おとこ）です！！）

・契約の要素に錯誤（無過失）があって無効であるときは、消滅時効は無い
昭和33年6月14日最高裁判所

（物的・法的）瑕疵の損害賠償請求は　       消滅時効　１０年
不法行為  の瑕疵の損害賠償請求　　        消滅時効　２０年
要素（重要部分）の錯誤（さくご：認識違い） 消滅時効　なし

ローン特約とは

ローン特約とは

借入融資の承認が得られなかった場合売買契約を（無償で）解除できる特約です。

主に２通り	特徴	注意点	おすすめ
解除権 留保型	・ローンが不承認で、それを理由に買主が売主に解除を伝えて初めて契約が失効する。 ・契約書記載以外の金融機関で調達してもＯＫ	期限を過ぎると違約金２０％支払う義務 売主への通知方法を確認	〇
解除 条件型	・契約書記載のローン不承認で自動解約 ・売主に通知できない心配がない	契約書記載以外の金融機関では借りられない（売主様同意必要）	◎ 確実な解除

契約締結の日とは

民法第１４０条
期間ヲ定ムルニ日、週、月又ハ年ヲ以テシタルトキハ期間ノ初日ハ之ヲ算入セス（以下略）
つまり
法律用語の『締結の日』とは
一般で言う『締結の日の翌日』です。

媒介契約とは

仲介ともいわれ、売主と買主との間に立って、契約の成立に尽力する行為で、
お客様と宅地建物取引業者との間に生じる
（安全に住宅購入できるよう道案内よろしく頼みますという趣旨の）
依頼契約を媒介契約といいます。

３っの媒介契約	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
指定流通機構 への登録義務	なし	締結の日から ５日以内	締結の日から ７日以内
報告義務	なし	２週間に一回以上	１週間に一回以上
他業者へ依頼	○ 業者へ通知する必要あり	× 違約金が発生	× 違約金が発生
自分で契約	○ 通知を怠れば費用支払い	△ 費用を支払う必要あり	× 違約金が発生
有効期間	３ヶ月以内	同じ	同じ
自己都合の解除	○	△ 費用を支払う必要あり	△ 費用を支払う必要あり
報酬上限	３％＋６万円＋消費税	同じ	同じ