仲介手数料無料+100万円進呈の世田谷不動産

個人が売った場合
居住用
所有期間が５年以下・・・３０００万円の特別控除→短期譲渡所得の税金
５年超  買換えない　譲渡損が出た・・・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例　
                                   譲渡益が出た・・・３０００万円の特別控除→長期譲渡所得の税金
             買換える       譲渡益が出た・・・　↑　と同じ
                                   譲渡損が出た・・・居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算
及び繰越控除の特例
１０年超買換える       譲渡損が出た・・・　↑　と同じ
                                   譲渡益が出た・・・居住期間１０年以上等一定の要件を満たす・・・特定の居住用財産の買換えの特例
                                                          ・・・上記に該当しない・・・３０００万円の特別控除→居住用財産の譲渡に係る軽減税率の特例
　　　　　買換えない   譲渡益が出た・・・　↑　と同じ
                                   譲渡損が出た・・・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

事業用
買換える・・・特定事業用資産の買換えの特例
買換えない　所有期間５年超・・・長期譲渡所得の税金
　　　　　　　　所有期間５年以下・・・短期譲渡所得の税金

特定の事業
優良住宅地の造成等の為売却　所有期間５年以下・・・短期譲渡所得の税金
特定土地区画整理事業の為売却・・・２０００万円の特別控除
特定住宅地造成事業の為売却・・・１５００万円の特別控除
中高層耐火共同住宅建設の為売却・・・中高層耐火建築物等（共同住宅）の建設のための買換えの特例
特定民間再開発事業の為売却・・・中高層耐火建築物等（特定民間再開発事業）の建設のための買換えの特例
上記に該当しない
所有期間５年以下・・・短期譲渡所得の税金
所有期間５年超・・・長期譲渡所得の税金

法人が土地を売った場合・・・

個人の不動産業者が土地を売った場合・・・

特例を受けるための要件

◎個人が売却年度１月１日に５年以上所有した家屋又は土地を
平成１６年１月１日から平成２１年１２月３１日までの間に譲渡する下記物件。
　ア）現に自分が住んでいる住宅
　イ）以前に自分が住んでいて、住まなくなった日から３年後の年度末（１２月３１日）までに譲渡される住宅
　ウ）上記の住宅及び敷地（土地）
　エ）災害により滅失したア）の敷地で、もし滅失しなかったら売却年の１月１日に所有期間５年を超えていた住宅の敷地（災害後３年後の年度末１２月３１日まで）

◎その個人が売却契約日の前日に一定の住宅ローンがあること。

◎繰越控除する各年度分の合計所得金額が３０００万円以下であること。

◎譲渡先が、その個人の配偶者その他特別の関係者ではないこと。

繰越控除等限度額＝住宅ローン残高－売却価格
この金額を３年間給与所得等から控除できます。

２０００万円（控除限度額）＝３０００万円（住宅ローン）－１０００万円（売却価格）の場合
１年目７００万円（給与所得）－２０００万円＝所得税０円源泉徴収分全額還付　あと１３００万円
２年目７００万円（給与所得）－１３００万円＝所得税０円源泉徴収分全額還付　あと８００万円
３年目７００万円（給与所得）－　８００万円＝所得税０円源泉徴収分全額還付　あと０万円（３年で終了）

・・・でもわざわざ、住宅ローン残高が売却価格よりも高く、借金だけが残る（買換えで無い）売却をする人がいるんでしょうか？

また、売却時にローンをどうやって完済するんだろう・・・？？？

当店は仲介手数料無料ですので銀行保証料・火災保険料が主になります。

また、土地・建物の比率決定は売主様との協議によりますので、仮定として土地：建物＝６０：４０としております。

エクセル版　概算諸費用計算書・・・hiyou.xlsをダウンロード

建物登記の登録免許税
新築住宅の場合課税標準額は木造で約７万円×建物㎡となります。

http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/static/nintei-kijyunhyou0904.pdf

不動産取得税は申請すれば軽減を受けられますので、
物件引渡し後３０日以内に都税・県民税事務所に取得税軽減を申請してください。
土地不動産取得税は
２００㎡以内で、土地面積の半分以上の床面積があれば、税金はかからないイメージです。
新築建物不動産取得税は
区役所の担当者様が建物を調べ、翌年４月ごろ固定資産評価額が決定されますので
その翌月（固定資産税納税通知書と同じ頃）県税事務所様より不動産取得税通知が参ります。
建物固定資産税評価額（だいたい１０００万円～１５００万円）－１２００万円の３％が建物不動産取得税
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html#hu_1

注）　マイクロソフト社エクセルがインストールされていない方は
下記ページにて、サンマイクロシテムズ社　オープンオフィス（無料）をご利用下さい。
http://ja.openoffice.org/

当店の返金サービス実施は残金決済後、1週間後となりますので諸費用額は自己資金での捻出が必要となります。

居住用・買換える・譲渡損が出た場合
所有期間５年超・１０年超
住宅ローン控除と併用可
（所得金額が３０００万円以下の年に限る）
最長４年間控除（つまり会社の源泉徴収税額が戻ってくる）

譲渡資産
現に自分が住んでいる住宅（引越し後３年後の年末まで可）・敷地（５００㎡以上は減額）

買換資産
譲渡の前年か翌年に取得する自己居住用家屋・敷地
居住部分５０㎡以上
翌年末までに自己が居住
年末に返済期間１０年以上のローンが有る

譲渡損失（例：１３００万円）－他の土地建物譲渡益－他の譲渡益－一時所得－利子所得－配当所得－不動産所得－事業所得－給与所得（３００万円）－雑所得－山林所得－退職所得
の順番に控除されます。（残り１０００万円は翌年以降控除）

    譲渡収入（例．売った値段：３０００万円）
－取得費（買った値段から減価償却費を控除＋諸費用：４０００万円＋２００万円）
－譲渡費用（売った時の諸費用：１００万円）
＝譲渡所得に係る損失額（－１３００万円）

１年目
    譲渡所得に係る損失額（１３００万円）－他の所得金額（３００万円）＝譲渡損失の金額（１０００万円繰越控除対象の譲渡損失額）
所得税ゼロ→会社の年末調整にて源泉徴収税額が全額還付されます。

２年目
１０００万円－３００万円＝７００万円（翌年に繰越される譲渡損失額）
所得税ゼロ→会社の年末調整にて源泉徴収税額が全額還付されます。

３年目
７００万円－３００万円＝４００万円（翌年に繰越される譲渡損失額）
所得税ゼロ→会社の年末調整にて源泉徴収税額が全額還付されます。

４年目
４００万円－３００万円＝１００万円（ここで終了）
所得税ゼロ→会社の年末調整にて源泉徴収税額が全額還付されます。

５年目
通常の税額

所有権取得後およそ2ヶ月後に（都道府）県税事務所様からお知らせが届く
（本来は不動産取得税の軽減を受けるためには、住宅や住宅用土地を取得した日から原則として６０日以内に、不動産取得税申告書に必要な書類を添えて、土地・家屋の所在地を所管する都税事務所（都税支所）・支庁に申告するのですが）

更地を取得の場合
・その時に請負契約書または建築確認済証が無い場合は一旦支払い（一時払い税額は軽減計算無しの評価額の2分の１の３％）その後還付を申請

・請負契約書または建築確認済証があれば住宅完成時（３年以内）まで課税留保

年度内に分筆し、評価額が無い場合
・（都道府）県税税事務所様が分筆後評価額を算出し、その後お知らせが届く（２ヶ月よりもかかる場合あり）

一定の住宅用家屋については、所有権保存登記や移転登記に係る登録免許税の税率が軽減されます。

軽減税率の適用期限は平成２５年３月３１日まで２年間延長されます

住宅家屋に係る軽減税率

　　　　登記の種類　　　　　　　　　　　　　本則税率　　　　　　　　　　軽減税率

・所有権保存登記　　　　　　　　　　　　　０．４％　　　　　　　　　　　　０．１５％

・所有権移転登記（売買）　　　　　　　　  ２％　　　　　　　　　　　　　　０．３％

・抵当権設定登記　　　　　　　　　　　　　０．４％　　　　　　　　　　　　０．１％

※対象となる住宅家屋の主な条件

・床面積５０㎡以上

・中古住宅の場合、建築後２０年以内（耐火建築物は２５年以内）等

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小野　

住宅所得資金に係る贈与税の非課税制度の運輸改善

住宅取得資金に係る贈与税の非課税制度は、従来、土地の先行取得資金については、建築条件付契約等の場合を除き、非課税の適用外とされていました。

今回の改正で、建築条件等がなくても土地資金が非課税の対象をなるように運用改善が図られます。

改正前　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

土地の取得資金については、住宅の新築・取得とともにする場合に限って対象。

土地を先行取得する場合は、建築条件付の場合のみ。

改正後

贈与の翌年３月１５日までに住宅が建築されるのであれば、土地取得契約に建築条件がなくても、土地取得資金について非課税を適用。

※住宅取得資金の非課税枠・・・・・平成２３年は１，０００万円

※贈与の翌年３月１５日までに建築され居住していることが必要

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　小野

不動産の譲渡等に係る印紙税の軽減措置の適用期限延長

不動産の譲渡契約等に係る印紙税の軽減措置の適用期限が平成２５年３月３１日まで２年間延長されます。

不動産譲渡等に係る印紙税の特例

契約書記載金額　　　　　　　　　　　　　　　　本則税率　　　　　　　　　　　　　　　軽減税率

1,000万円超5,000万円以下　　　　　　　　　２万円　　　　　　　　　　　　　　　　１万５千円

5,000万円超1億円以下　　　　　　　　　　　　６万円　　　　　　　　　　　　　　　　４万５千円

1億円超5億円以下　　　　　　　　　　　　　　 １０万円　　　　　　　　　　　　　　　 ８万円

5億円超10億円以下　　　　　　　　　　　　　  ２０万円　　　　　　　　　　　　　　　１８万円

10億円超50億円以下　　　　　　　　　　　　　４０万円　　　　　　　　　　　　　　　３６万円

50億円超　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ６０万円　　　　　　　　　　　　　　　５４万円

                                                                                                              　　　　小野

住宅に一定のバリアフリー改修工事や省エネ改修工事を行った場合には、工事費用の一定額を所得税額から控除することができます

今回の改正では、以下のとおり一部内容を見直しの上、適用期限が平成２４年１２月３１日まで２年間延長されます。

バリアフリー改修工事および省エネ改修工事特別控除の見直し点

　　　　　　　　　　　　　　　　平成２３年中　　　　　　　　　　　　　　　平成２４年中

バリアフリー改修工事　　　控除上限額　　　　　　　　　　　　　　　控除上限額

　　　　　　　　　　　　　　　　２００万円の１０％（２０万円）　　１５０万円の１０％（１５万円）

　　　　　　　　　　　　　　　　（従来どおり）

省エネ改修工事　　　　　　控除上限額は２００万円の１０％（２０万円）で従来どおり、但し、平

　　　　　　　　　　　　　　　　成２３年４月１日以降の工事について、別途補助金等の交付を受

　　　　　　　　　　　　　　　　けている場合には、補助金の金額を除外して計算します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by小野　　　　

新築住宅に係る固定資産税の減額措置（戸建て住宅は３年間、マンションは５年間固定資産税を２分の１に減額する制度）は、地方財源確保等の観点から、今回の改正で抜本的に見直すこととされていましたが、この制度が廃止または縮減されれば、住宅取得持の初期負担が増大し、国民の住宅の取得に影響を及ぼします。
こうした観点から、制度の堅持を強く要望した結果、今改正においては現状のまま継続されることとなりました（但し、平成２４年度改正までに結論を得ることとされています）。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by小野

法人税率引き下げの代替財源として、本特例の廃止・縮減案が急遽浮上しましたが、本特例を廃止すれば、中小企業や地方経済への悪影響、土地流動化の阻害要因となるため、制度の堅持を強力に要望致しました。
その結果、今改正では、現状のまま維持されることになりました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by小野

格差の是正および昨今の地価下落に対応するため、相続税については、以下のとおり実質負担増となる改正がなされますが、その一方で、高齢者からの生前の資産移転を容易にする観点から、贈与税等の負担軽減等が図られます。

【相続税に関する主な改正】

・最高税率（現行：５０％）を５５％に引き上げ、税率構造を見直し

・基礎控除の引き下げ

　　　　　　　　　　現行　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　改正案

５，０００万円+１，０００万円×法定相続人　　　３，０００万円+６００万円×法定相続人

【贈与税に関する主な改正】

・２０歳以上の者が父母・祖父母から贈与を受けた場合の税率（暦年課税）の軽減等

・相続時精算課税の対象者の拡大　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　改正前　　　　　　　　　　　　　　　　　改正後

贈与を受ける者　　２０歳以上の子（親から子のみ）　　　　　　　２０歳以上の孫も可
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（祖父母から孫への贈与も可）

贈与をする者　　　 ６５歳以上（改正前は住宅取得資金　　　　　６０歳以上
                                のみ６５歳未満可）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by小野

住宅エコポイントの対象拡充について

平成２２年１０月８日に閣議決定された「円高・デフレ対応のための緊急総合経済対策」において、住宅エコポイントの対象拡充が位置づけられました。

【住宅エコポイントの対象拡充】

エコ住宅のリフォーム等に併せて設置する省エネ性能が優れた住宅システムの一体的導入を促進するため、住宅用太陽熱利用システム（ソーラーシステム）、節水型便器、高断熱浴槽への発行対象を拡充する。

※平成２２年１１月２６日に平成２２年度補正予算が成立し、住宅エコポイントの対象拡充が決定しました。

拡充された住宅設備（太陽熱利用システム・節水型トイレ・高断熱浴槽）については、平成２３年１月以降に工事着手するものを対象とし、平成２３年１月１１日から申請受付（戸別申請のみ）を開始します。

※一括申請の申請受付は、平成２３年２月上旬に開始する予定です。

住宅エコポイントの延長について

平成２２年９月１０日に閣議決定された「新成長戦略実現に向けた３段構えの経済対策」において、住宅エコポイントの延長が位置づけられました。

【エコポイント制度の延長（平成２３年１２月末まで）】

エコ住宅の新築、介護にも役立つバリアフリーリフォームを含めたエコ住宅へのリフォームに対してポイントを発行する制度を１年延長する（平成２３年１２月３１日まで延長）

※平成２２年９月２４日に閣議決定した、平成２２年度経済危機対応・地域活性化予備費により住宅エコポイントの１年延長が決定しました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by小野

相続税の申告書を見直すと、一度納めた相続税が戻ってくることがあります。
それには次のような理由があります。

・土地の評価額を安くできた。

・債務があるのに財産から引いていなかった。

・単純な計算ミスがあった。

・特例の適用をしていなかった。

相続税は累進課税制度を採用しているので、わずかな金額の違いでも最終的に税率が変わることで大きな差が生じてしまうことがあるのです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ｂｙ小野

相続税還付が認められる事由のほとんどが土地の評価の見直しです。そのため、相続財産に土地が含まれている方は、還付の可能性があります。

土地の評価方法については２種類あります。

①路線価方式（路線価×地積）

②倍率方式（固定資産税評価額×倍率）

路線価も固定資産税評価額もあくまで標準的な金額であり、特殊事情を考慮したものではありません。つまり土地の形状や周囲の環境等の特殊事項を考慮することによって、土地評価を減額させることができるのです。

減額評価の可能性が大きい土地は次のようなものがあります。

・近隣に比べて広めの土地→広大地の評価を適用できる可能性あり。

・不整形地（形の良くない土地）

・高低差のある土地　

・市街地の山林

・空中に高圧線が通ってる土地

・墓地に隣接している土地

・線路や踏切に接してる土地

・セットバックを必要とする土地

この他にも、土地の評価を減額できる要素はたくさんあります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ｂｙ小野

耐震適合証明書（正式名称は耐震基準適合証明書）とは平成17年度の税制改正で、中古住宅に係る築後経過年数の要件が変更になりました。

新耐震基準へ適合している住宅であれば築後経過年数の要件が撤廃されることなりました。

建物が新耐震基準へ適合していることをあらわす書類を耐震適合証明書（耐震基準適合証明書）といいます。

この耐震基準適合証明書付きの物件であれば、古い築年数物件でも住宅ローン減税の対象となります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　by小野

不動産購入時には、物件価格以外に諸費用がかかります。

諸費用の中で比較的金額が大きくなるのは、以下の4つです。

・登記費用

・ローン保証料

・火災保険料

・仲介手数料

その中でも最も大きなものは仲介手数料です。

仲介手数料＝（物件価格×3％+6万円）×1.05　となります。

例えば、5,000万円の物件だと

（5,000万円×3％+6万円）×1.05＝1,638,000（円）　となります。

世田谷不動産をご利用いただくと、この1,638,000円が0円になります。

さらに売主様からいただく仲介手数料の中から買主様に最大100万円をキャッシュバックいたします。

このシステムは世田谷不動産以外では見たことがありません。

仲介手数料無料の会社は他にもありますが、キャッシュバックする会社は世田谷不動産以外には見当たらないのが現状です。

つまり世田谷不動産は不動産購入諸費用が日本で有数に安い不動産会社なのです。

不動産購入のご相談は　仲介手数料無料の世田谷不動産　横浜　川崎　町田も対応　にご相談ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　片山

最近は住宅ローンでフラット35を選択する方が多くなった気がします。

フラット35を使うことのメリットは以下のことがあげられます。　　

・35年間金利が固定されるため、金利上昇のリスクがない。また、現在の適用金利は非常に安い。

・保証料が無料。通常、民間銀行の住宅ローンでは、100万円当り約2万円かかる保証料がない。

・繰上返済の際の手数料が無料。

・フラット35の基準を満たしたものとなっていることから、ある程度の質が確保される。

・勤務年数が短い人でも、借入が可能。

デメリットは以下のことがあげられます。　

・変動金利等を利用し、金利優遇を受ける場合と比べると金利がかなり高くなるため、毎月の返済額が多くなる。

・金利が現在とあまり変わらない低金利のままだと、高い金利で払い続けることになる。

・フラット35の適合証明書を取得するための費用と、物件検査のための手間がかかる。

フラット35のことなら　仲介手数料無料の世田谷不動産　横浜　川崎　町田も対応　までご相談ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　片山

りそな銀行のすまいるパッケージという住宅ローンに興味を持たれる方が多いようです。

これはフラット35と変動金利等の銀行融資をミックスして借りる商品です。

数年前までは大手都市銀行で超長期固定金利があり、変動金利等とミックスで借りる方が多かったですが、フラット35の金利が下がったことや手続きの簡素化に伴い、利用価値が下がっています。

金利上昇に対するリスクを押さえるのと、現在の超低金利の旨みを同時に享受できるということで、人気が集まっているのでしょう。

住宅ローンに関することなら　仲介手数料無料の世田谷不動産　横浜　川崎　町田　も対応　にご相談ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　片山

新築戸建て住宅の不動産取得税

--------------------------------------------------------------------------------------------------

土地　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　軽減
（固定資産税評価額－１平米の評価額×０．５×床面積の２倍（２００平米上限））の３％
・・・土地面積＜床面積なら土地１００平米まで無税

建物　　　　　　　　　　　　　　軽減
（固定資産税評価額－１２００万円）の３％
・・・家屋調査で室内を調査する県税事務所担当者様による評価が１２００万円以下ならば無税となりますが、豪華な建物の場合は１２００万円以上なことも

----------------------------------------------------------------------------------------------------

1.不動産購入後は不動産取得税の軽減申請が必要となります。
（申請をしなくても軽減税率で計算してくださる地域もございます）

2.もし軽減されていない税率で納付書が届いた場合は、
納付する前に（都道府）県税事務所様に軽減を申請してください。
（後から申請でもOKな地域もございます。）

3.住宅ローン減税のための申告は管轄税務署様へ確定申告時期（２月中旬～３月中旬）に必ず申告してください。（翌年からは会社の年末調整で可能）

固定資産税評価額
区市町村と（都道府）県税事務所の土地・建物の固定資産税評価額は同じで、

・建物の評価には県税事務所のご担当者様が家屋調査（室内）する場合が多いようです。
（もし買主様が平日に立ち会えない場合は、お願いすれば書類審査のみで算出してくれる場合もあるようです。）

・土地の評価額は翌年１月１日までに決定

不動産を購入する際の自己資金はどのくらい必要かと聞かれることがあります。

最低でも諸費用分くらいの自己資金は必要かと思います。

諸費用部分について、融資の対象としている金融機関もありますが、

仮に諸費用部分が借りられることになっても、金利優遇が小さくなります。

特に土地から購入して、建物を注文建築で建てる場合は、不測の事態に備え、

余裕のある資金計画をたてることが重要です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　片山

延べ床面積が50～240㎡の住宅を新築した場合、1200万円が価格から控除されます。

建物の不動産取得税額＝（住宅の価格－1200万円）×3％

住宅価格－1200万円がマイナスとなる場合は、その家屋について不動産取得税はかかりません。

土地の不動産取得税額＝（土地の価格×1/2）×3％－軽減される額

軽減される額は①と②のいずれか高い方の額となります。

①45000円

②土地1㎡あたりの価格×1/2×住宅の床面積の2倍（200㎡限度）×3％

新築の建売住宅の場合、不動産取得税がかからないケースも多いようです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　片山