仲介手数料無料+100万円進呈の世田谷不動産

不動産を売った時の税金・申告

個人が売った場合
居住用
所有期間が５年以下・・・３０００万円の特別控除→短期譲渡所得の税金
５年超  買換えない　譲渡損が出た・・・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例　
                                   譲渡益が出た・・・３０００万円の特別控除→長期譲渡所得の税金
             買換える       譲渡益が出た・・・　↑　と同じ
                                   譲渡損が出た・・・居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算
及び繰越控除の特例
１０年超買換える       譲渡損が出た・・・　↑　と同じ
                                   譲渡益が出た・・・居住期間１０年以上等一定の要件を満たす・・・特定の居住用財産の買換えの特例
                                                          ・・・上記に該当しない・・・３０００万円の特別控除→居住用財産の譲渡に係る軽減税率の特例
　　　　　買換えない   譲渡益が出た・・・　↑　と同じ
                                   譲渡損が出た・・・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

事業用
買換える・・・特定事業用資産の買換えの特例
買換えない　所有期間５年超・・・長期譲渡所得の税金
　　　　　　　　所有期間５年以下・・・短期譲渡所得の税金

特定の事業
優良住宅地の造成等の為売却　所有期間５年以下・・・短期譲渡所得の税金
特定土地区画整理事業の為売却・・・２０００万円の特別控除
特定住宅地造成事業の為売却・・・１５００万円の特別控除
中高層耐火共同住宅建設の為売却・・・中高層耐火建築物等（共同住宅）の建設のための買換えの特例
特定民間再開発事業の為売却・・・中高層耐火建築物等（特定民間再開発事業）の建設のための買換えの特例
上記に該当しない
所有期間５年以下・・・短期譲渡所得の税金
所有期間５年超・・・長期譲渡所得の税金

法人が土地を売った場合・・・

個人の不動産業者が土地を売った場合・・・

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特例を受けるための要件

◎個人が売却年度１月１日に５年以上所有した家屋又は土地を
平成１６年１月１日から平成２１年１２月３１日までの間に譲渡する下記物件。
　ア）現に自分が住んでいる住宅
　イ）以前に自分が住んでいて、住まなくなった日から３年後の年度末（１２月３１日）までに譲渡される住宅
　ウ）上記の住宅及び敷地（土地）
　エ）災害により滅失したア）の敷地で、もし滅失しなかったら売却年の１月１日に所有期間５年を超えていた住宅の敷地（災害後３年後の年度末１２月３１日まで）

◎その個人が売却契約日の前日に一定の住宅ローンがあること。

◎繰越控除する各年度分の合計所得金額が３０００万円以下であること。

◎譲渡先が、その個人の配偶者その他特別の関係者ではないこと。

繰越控除等限度額＝住宅ローン残高－売却価格
この金額を３年間給与所得等から控除できます。

２０００万円（控除限度額）＝３０００万円（住宅ローン）－１０００万円（売却価格）の場合
１年目７００万円（給与所得）－２０００万円＝所得税０円源泉徴収分全額還付　あと１３００万円
２年目７００万円（給与所得）－１３００万円＝所得税０円源泉徴収分全額還付　あと８００万円
３年目７００万円（給与所得）－　８００万円＝所得税０円源泉徴収分全額還付　あと０万円（３年で終了）

・・・でもわざわざ、住宅ローン残高が売却価格よりも高く、借金だけが残る（買換えで無い）売却をする人がいるんでしょうか？

また、売却時にローンをどうやって完済するんだろう・・・？？？

諸費用概算額の計算

当店は仲介手数料無料ですので銀行保証料・火災保険料が主になります。

また、土地・建物の比率決定は売主様との協議によりますので、仮定として土地：建物＝６０：４０としております。
gaisan.xlsをダウンロード

建物登記の登録免許税
新築住宅の場合課税標準額は木造で約７万円×建物㎡となります。

http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/static/nintei-kijyunhyou0904.pdf

不動産取得税は申請すれば軽減を受けられますので、
物件引渡し後３０日以内に都税・県民税事務所に取得税軽減を申請してください。
土地不動産取得税は
２００㎡以内で、土地面積の半分以上の床面積があれば、税金はかからないイメージです。
新築建物不動産取得税は
区役所の担当者様が建物を調べ、翌年４月ごろ固定資産評価額が決定されますので
その翌月（固定資産税納税通知書と同じ頃）県税事務所様より不動産取得税通知が参ります。
建物固定資産税評価額（だいたい１０００万円～１５００万円）－１２００万円の３％が建物不動産取得税
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html#hu_1

注）　マイクロソフト社エクセルがインストールされていない方は
下記ページにて、サンマイクロシテムズ社　オープンオフィス（無料）をご利用下さい。
http://ja.openoffice.org/

当店の返金サービス実施は残金決済後、1週間後となりますので諸費用額は自己資金での捻出が必要となります。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

居住用・買換える・譲渡損が出た場合
所有期間５年超・１０年超
住宅ローン控除と併用可
（所得金額が３０００万円以下の年に限る）
最長４年間控除（つまり会社の源泉徴収税額が戻ってくる）

譲渡資産
現に自分が住んでいる住宅（引越し後３年後の年末まで可）・敷地（５００㎡以上は減額）

買換資産
譲渡の前年か翌年に取得する自己居住用家屋・敷地
居住部分５０㎡以上
翌年末までに自己が居住
年末に返済期間１０年以上のローンが有る

譲渡損失（例：１３００万円）－他の土地建物譲渡益－他の譲渡益－一時所得－利子所得－配当所得－不動産所得－事業所得－給与所得（３００万円）－雑所得－山林所得－退職所得
の順番に控除されます。（残り１０００万円は翌年以降控除）

    譲渡収入（例．売った値段：３０００万円）
－取得費（買った値段から減価償却費を控除＋諸費用：４０００万円＋２００万円）
－譲渡費用（売った時の諸費用：１００万円）
＝譲渡所得に係る損失額（－１３００万円）

１年目
    譲渡所得に係る損失額（１３００万円）－他の所得金額（３００万円）＝譲渡損失の金額（１０００万円繰越控除対象の譲渡損失額）
所得税ゼロ→会社の年末調整にて源泉徴収税額が全額還付されます。

２年目
１０００万円－３００万円＝７００万円（翌年に繰越される譲渡損失額）
所得税ゼロ→会社の年末調整にて源泉徴収税額が全額還付されます。

３年目
７００万円－３００万円＝４００万円（翌年に繰越される譲渡損失額）
所得税ゼロ→会社の年末調整にて源泉徴収税額が全額還付されます。

４年目
４００万円－３００万円＝１００万円（ここで終了）
所得税ゼロ→会社の年末調整にて源泉徴収税額が全額還付されます。

５年目
通常の税額

不動産取得税

所有権取得後およそ2ヶ月後に（都道府）県税事務所様からお知らせが届く
（本来は不動産取得税の軽減を受けるためには、住宅や住宅用土地を取得した日から原則として６０日以内に、不動産取得税申告書に必要な書類を添えて、土地・家屋の所在地を所管する都税事務所（都税支所）・支庁に申告するのですが）

更地を取得の場合
・その時に請負契約書または建築確認済証が無い場合は一旦支払い（一時払い税額は軽減計算無しの評価額の2分の１の３％）その後還付を申請

・請負契約書または建築確認済証があれば住宅完成時（３年以内）まで課税留保

年度内に分筆し、評価額が無い場合
・（都道府）県税税事務所様が分筆後評価額を算出し、その後お知らせが届く（２ヶ月よりもかかる場合あり）